广州买商品房时双合同中的装修合同有效吗？
张静律师解答：装修合同中关于商品房买卖部分意思表示有效，装修部分意思表示无效，装修款视为房款的一部分，不能单独解除装修合同。如下面这个案件，意思装修合同无效，二审改判，认为合同部分有效，部分无效。
书节选：
本案争议焦点在于:符某是否应支付违约金及违约金如何计算。一审根据《无忧安居家装整合服务协议》协议的内容并结合房地产调控政策认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同(预售)》以外另行订立并履行独立的《无忧安居家装整合服务协议》,该协议所约定的服务费实际属于符某购买涉案房屋应支付房价款的一部分,与《广州市商品房买卖合同(预售)》中约定的价款共同构成涉案房屋的总价款正确,本院予以认可。依照《总则》百四十六条“行为人与相对人以的意思表示实施的民事法律行为无效。以的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理”的规定,符某与上某公司签订的《无忧安居家装整合服务协议》中关于装修部分的意思表示为的意思表示,该装修部分的意思表示无效,其所隐藏的关于商品房买卖合同关系的意思表示并不存在法定无效情形,应为有效。故一审认定《无忧安居家装整合服务协议》无效表述不准确,本院予以纠正。《无忧安居家装整合服务协议》中约定的装修价款实为购房款的一部分,符某逾期付款应承担相应的违约责任。
广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，宅基地房确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
广州房屋买卖合同很多重要条款未约定怎么办？
张静律师解答：需要达成补充协议，必须约定，否则任何一方都可以解除合同，不算违约。如下面这个案件，房屋买卖合同就购房的付款方式、付款时间、过户事宜均未约定，买卖双方都主张是对方违约。终合同解除双方都不构成违约，定金退还。
书节选：
认为，陈买家与匡卖家于2016年9月6日就买卖广州市海珠区某房签订的《买卖房屋合同》合法有效。但双方在上述合同中，仅对买卖的房屋、价款、定金、网签合同办理的期限、违约责任等方面作出了约定，对购房款的付款方式、付款时间，办理产权过户的有关事宜，交房时间等房屋买卖的主要内容均没有约定。双方就此也未能协商一致，达成补充协议。因此，在2016年10月10日陈买家、匡卖家双方去办理网签合同手续过程中，虽是匡卖家对陈买家所填写的网签合同《存量房合同》相关内容有异议而未签署合同，但也不应归咎于匡卖家。陈买家主张解除合同，并无不当，本院予以支持。基于合同解除，匡卖家要求陈买家配合办理网签备案注销手续，合法合理，本院予以支持。因合同的解除非陈买家违约所致，匡卖家要求没收陈买家支付的定金10万元，本院不予支持。
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广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼
广州买商品房后发现小区未来不通地铁能退房吗？
张静律师解答：非常难。需要举证证明开发商之前有宣传或承诺小区未来会通地铁，而且距离、位置等要比较确定才可以。因为小区外的环境而提出解除合同的（如地铁、小区附近有墓地、有高压线、各种大型配套等），都需要举证证明开发商之前有承诺。比如买家主张不通地铁要求解除合同，那就需要证明之前有问过有没有地铁，开发商有承诺有地铁。如果是开发商有印宣传单，则光是写“地铁附近”还不行，必须证明地铁距离。事实上开发商一般都不会写清楚地铁距离，只会模糊地写“地铁大盘”之类的。所以能否退房需要具体案件具体分析。如下面这个案件，就认定开发商不构成违约。
书节选：
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。关于被告是否存在宣传行为的问题。原告诉称被告公示的地铁规划与公布的地铁线路规划不一致。根据双方提交的证据显示，原告提供的惠州市住建局公布的《惠州市城市××交通线网规划》是2016年12月审查通过的，而被告提供的证据显示，2018年1月16日惠州市住建局发布了《惠州市城市××交通线网规划》调整方案。上述两个方案均属于公开发布的文件，被告对该信息的掌握不存在优势地位，被告依据后公布的调整方案对楼盘进行推广宣传，没有违反法律规定。原告提供的证据无法证实被告存在宣传行为，其提出的该项主张，理据不能成立，本院不予支持。
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广州买房的话，必须先网签再申请吗？
张静律师解答：是的，有的程序，买卖双方必须先提交网签合同，等中心对买家的资格审核通过后，买卖双方再去中心对合同进行面签。如下面这个案件，房屋买卖合同约定买家须在签订房屋买卖合同后10天内申请，但实际上买家花了3个月才办好网签手续，然后才能申请。也就是说，买卖双方签订合同的时候，没搞清楚的时间和程序。卖家抓住这一条说买家违约了，经审查后认为双方合同在事实上不可能履行，但买家一直积极地配合中心申请，卖家之前不提异议，现在在要求解除合同，不应支持。驳回卖家要求解除合同的请求。
书节选：
本案需要处理的是：徐卖家以梁买家未依约支付首期款及办理手续义务构成根本违约为由，要求确认涉案买卖合同于其发出解约律师函之日（2021年6月18日）解除是否成立。本案房屋交易约定的买方类型为，则流程应符合相关规定。对徐卖家对情况提出的申请，本院已通过广州住房管理中心查到相关规定。根据其中《广州市住房管理中心关于印发广州住房个人购房实施办法的通知》（穗中心规字﹝2021﹞1号）第十六条有关“经中心审核同意的，由中心从上述买卖双方已协商预约“面签”时间的事实可知，梁买家申请的已通过中心的资格审查，且在此过程中，徐卖家亦给予了相应配合。综上，本院认定梁买家不构成违约。
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以上信息由专业从事起诉原业主搬走咨询的广州合拓于2024/5/21 8:06:17发布
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