广州房主他人一房二卖，真买家能起诉过户吗？
张静律师解答：可以。如下面这个案件，开发商他人一房二卖，第z一个买家起诉过户。法z院认为第二个买家的商品房预售合同并非真实意思表示，判z决开发商与第二个买家的商品房预售合同无效，开发商配合第z一个买家办理过户手续。
判z决书节选：
法z院认为，欧某与国某公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。国某公司至今未协助欧某办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵z押权存在冲突。对此，法z院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第X号判z决书查明的事实，国某公司与李某虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但本案中并无证据显示李某曾向国某公司支付首期房款，其也未实际占有房屋。虽然从白云区人z院的生效判z决书中可见第三人李某曾支付了部分的按揭房款，但此并不足以证明双方之间的买卖合同真实有效。如第三人李某与国某公司订立的买卖合同为真实有效，其在合同订立后按约定偿还按揭贷z款，那么国某公司未按时交付房屋，但无任何证据显示第三人李某在长达十余年的时间里曾向国某公司主张过权利。可见，国某公司与第三人李某签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《通则》第五十五条第（二）项及《总则》第z一百四十六条第z一款的规定，国某公司与第三人李某签订的商品房预售合同为无效合同，因而欧某诉请要求确认国某公司与第三人李某签订的《商品房买卖合同》为无效，法z院予以支持。
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广州存量房买卖合同约定付款的同时过户，都抗辩对方不履行怎么办？
张静律师解答：法z院会问买家是否愿意支付剩余房款，如买家愿意就会判z决一方付款，一方过户。部分卖家明明是自己不想卖房了，却说是卖家不肯付款所以自己才不卖房。此种抗辩显然到了法庭上是行不通的。
相关法条：
《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十六条：买受人请求出卖人交付房屋或者办理房屋所有权转移登记,出卖人以买受人未履行付款义务抗辩,经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行的,人民z法z院可以向出卖人释明反诉请求买受人支付剩余购房款,出卖人不提起反诉且合同符合继续履行条件的,可以作出同时履行判z决,即出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时,交付房屋、协助买受人办理房屋所有权转移登记。
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广州二手房买家没有购房资格，终无法过户算谁违约？
张静律师解答：按照合同约定来认定是否构成违约。如下面这个案件，合同约定“因政策原因导致买卖双方无法在2017年7月30日前过户，合同自动解除，卖方退还全部定金”。一审法官认为签订合同时双方都知晓买家没有购房资格，则该政策原因因是指其他政策，不包含买家不具备购房资格这个情况。判定买家构成违约，卖家可没收定金。二审法z院认为政策原因包含了购房资格的情况，认定买家不构成违约，定金退还。
判z决书节选：
本院认为，双方合同签订时，广州地区限购政策已实施多年，买卖双方及经纪方理应知晓。然而，在李买家不具有购房资格的情况下，李买家与陈卖家作为完全民事行为能力人仍签订上述合同，买卖双方均应承担一定的责任，但该责任可相抵。在李买家不具备购房资格的情况下，李买家与陈卖家在《房屋买卖合同》第十三条特别约定，因政策原因导致买卖双方无法在2017年7月30日前过户，合同自动解除，卖方退还全部定金。结合一审诉z讼中，证人梁某到庭所述及中介公司未收取中介费用的事实，前述第十三条的特别约定应是各方对有关李买家的购房资格问题所作特别约定，即李买家在2017年7月30日前未具备购房资格的，合同自动解除，卖方退还全部定金。为此，一审认定该条款中有关“政策原因”应理解为签订合同后所出现新的房屋调控政策，李买家未取得购房资格问题也不适用该合同十三条的约定欠妥，本院予以纠正。现李买家至2017年7月30日仍不具备购房资格，李买家根据前述条款要求陈卖家全额退还定金100000元有合同依据，本院予以支持。一审认定李买家单方构成违约，判处李买家已交纳的定金100000元由陈卖家没收，不予退还不当，本院予以纠正。
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以上信息由专业从事对方违约举证找律师的广州合拓于2024/5/12 8:40:47发布
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