一套房子两个房产证导致无法办理贷z款，买家能解除合同吗？
张静律师解答：可以。一房两证属于特殊情形，无法办理贷z款，商业贷z款利率上调25%，此属于房产中介应在签订合同之前应当说明的情况。如因中介未说明，合同又未约定无法贷z款就一次性付款的话，则双方都无过错，可解除合同，不用承担违约责任。
判z决书节选：
关于罗买家是否有权主张解除合同的问题。从本案已查明的事实及各方提交的证据可以反映,因涉案房屋存在一房两证的特殊情形,导致双方在买卖合同中约定的按揭贷z款条款在实际履行过程中产生障碍,罗买家的贷z款及部分金融机构的商业贷z款申请均未获批准,虽然部分金融机构表示可接纳罗买家的商业贷z款申请,但其同时附设了较一般商业贷z款更为严苛的条件,而该条件明显超出一般公众对普通商品住房商业贷z款条件的理解与承受能力。在此情况下,罗买家拒绝申请商业贷z款具有合理性。而双方后续无法就付款方式重新协商一致,在此情况下,罗买家因双方原约定的付款条款无法正常履行,主张解除合同合理合法。
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广州房主他人一房二卖，真买家能起诉过户吗？
张静律师解答：可以。如下面这个案件，开发商他人一房二卖，第z一个买家起诉过户。法z院认为第二个买家的商品房预售合同并非真实意思表示，判z决开发商与第二个买家的商品房预售合同无效，开发商配合第z一个买家办理过户手续。
判z决书节选：
法z院认为，欧某与国某公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。国某公司至今未协助欧某办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵z押权存在冲突。对此，法z院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第X号判z决书查明的事实，国某公司与李某虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但本案中并无证据显示李某曾向国某公司支付首期房款，其也未实际占有房屋。虽然从白云区人z院的生效判z决书中可见第三人李某曾支付了部分的按揭房款，但此并不足以证明双方之间的买卖合同真实有效。如第三人李某与国某公司订立的买卖合同为真实有效，其在合同订立后按约定偿还按揭贷z款，那么国某公司未按时交付房屋，但无任何证据显示第三人李某在长达十余年的时间里曾向国某公司主张过权利。可见，国某公司与第三人李某签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《通则》第五十五条第（二）项及《总则》第z一百四十六条第z一款的规定，国某公司与第三人李某签订的商品房预售合同为无效合同，因而欧某诉请要求确认国某公司与第三人李某签订的《商品房买卖合同》为无效，法z院予以支持。
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广州以签订房屋买卖合同作为合同的担z保的如何处理？
张静律师解答：
《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条：一方当事人主张房屋买卖合同实为合同的担z保的,应当举证证明合同关系的存在。
当事人以签订房屋买卖合同作为合同的担z保,出借人主张就买卖合同项下的房屋优先受偿的,不予支持。出借人请求履屋买卖合同的,应当依照《人民z法z院关于审理案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定处理。
当事人以签订房屋买卖合同作为合同的担z保,双方已经办理房屋所有权转移登记,借z款人以不存在真实的买卖合同关系为由,主张合同无效并请求返还房屋的,人民z法z院应当向当事人释明变更诉z讼请求为返还借z款本息与房屋过户登记时或债务履行期限届满时房屋价值的差额。
《人民z法z院关于审理案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为合同的担z保，借z款到期后借z款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民z法z院应当按照法律关系审理，并向当事人释明变更诉z讼请求。当事人拒绝变更的，人民z法z院裁定驳回起诉。
按照法律关系审理作出的判z决生效后，借z款人不履行生效判z决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借z款本息之间的差额，借z款人或者出借人有权主张返还或补偿。
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广州二手房买卖合同对付款时间和方式约定不明怎么办？
张静律师解答：如存在约定矛盾或约定不明的情况，需要双方协商达成补充条款，进行明确约定，如无法达成补充协议，则任何一方可解除合同，双方互不承担违约责任，已收款项退还。
判z决书节选：
本院认为，涉讼合同4条备注①约定的“卖方的银行欠款由买方支付的首期款支付，若银行欠款大于首期款，卖方要在过户当天退回多支付的首期款”，原本的意思应为由买方负担提前赎契的款项，而买方替卖方还贷而多支出款项超出双方约定首期款880000元的，应由卖方负责退回。但因该合同条款表述不清晰，导致双方产生不同理解，且莫卖家又拒绝向熊买家出具书面凭证承诺多出款项应退还给熊买家。因此，法z院认定因合同约定不明，不能达成补充协议，导致合同未能继续履行并终解除的责任不应归责于任何一方。莫卖家请求没收熊买家支付的购房定金30万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
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以上信息由专业从事买家无法办理贷z款咨询的广州合拓于2024/5/22 8:41:34发布
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