广州二手房买卖过程中出现银z行贷z款政策、利率变化等怎么办？
张静律师解答：双方应当积极协商解决,而非置之不理。如双方协商一致变更了条款，则过后便不能再以此点主张对方违约。
判z决书节选：
房屋买卖合同涉及环节多、周期长,双方当事人签订合同的根本目的是实现房屋所有权交易,即出让方获得房屋价款,买受人获得房屋所有权。在合同履行过程中,如出现不可控之因素,例如银z行贷z款政策、利率变化等,双方当事人应当积极协商解决,而非置之不理。《合同法》第七十七条第z一款的规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”纵观合同履行的过程,双方当事人多次根据上述法律规定,通过协商方式事实上变更了合同的履行。第z一次,涉案房屋需要重新测绘并补缴土地出让金,双方已协商解决,由陈卖家一方补缴土地出让金并继续履行合同,李买家其后亦配合办理合同网签,故双方事实上协商一致变更了网签时间的约定,李买家再行以此抗辩陈卖家一方违约,于法无据。
广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
二手房中，一方违约要付房价20%的违约金吗？
张静律师解答：看违约程度，交易时间和给对方造成的损失而定，法z院一般都会调低违约金。如下面这个案件，法官就将违约金从38万降到了19万。
判z决书节选：
关于违约责任的问题,合同约定“如买方未按照合同约定期限履行义务,卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同,如买方逾期履行超过十五个工作日的,则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金,卖方因维权所支出的律师费、诉z讼费等由买方承担。”陈卖家现根据上述合同约定请求李买家承担合同价款20%即381000元的违约金,并为证明其损失,提交了儿子陈某购买位于广州市番禺区桥南街某处房产的《认购书》、收据及退款收据。法z院认为,第z一、上述证据仅证明陈伟焯解除《认购书》,且已退回定金、首期款,不足以证实其存在实际损失,以及解除认购书与本案之间具有关联性。第二、《合同法》第z一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人z院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人z院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中,虽然李买家存在违约行为,但陈卖家未举证因解除合同而造成的损失达到381000元,结合合同履行的过程及李买家的过错程度、抗辩意见,酌情调整违约金为190500元。因李买家已支付定金陈卖家一方100000元,故上述定金可抵扣违约金,李买家仍应支付违约金90500元。
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广州未到交易期限的经济适用房买卖合同有效吗？
《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十六条：当事人在规定的限制上市交易期限内买卖保障性住房,应当依照合同法第五十二条第四项或者民z法总则第z一百五十三条第二款的规定认定合同无效。
合同法第五十二条第四项：有下列情形之一的，合同无效：(四)损害社会公共利益。
民z法总则第z一百五十三条第二款：违背公序良俗的民事法律行为无效。
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广州二手房买家无购房资格导致合同解除，违约金能降低吗？
张静律师解答：违约金能否降低，由法官根据具体情况衡量卖家损失及违约方主观过错来认定。如下面这个案件，法官就认为虽然买家根本违约，但房屋涨价卖家没有损失，且买家主观不大，终将32万违约金降为20万。
判z决书节选：
关于违约责任的承担问题。如前所述,因何买家无法依约购买涉案房屋,构成根本违约,应当依约承担违约责任。合同约定因买方不能购买涉案房屋的,应当承担房屋总价10%的违约金。林卖家本次诉z讼中要求何买家不仅按照该约定承担33万元的违约金,并继续要求赔偿律师费33000元及其他利息损失等。何买家认为林卖家主张的违约金过高,请求依法调整。法z院认为,何买家已依约支付了定金20万元及部分房款32万元,也履行了支付各项税款、办理按揭贷z款等手续,即合同约定买家应履行的主要义务基本已完成,可以反映两人履行合同的诚意,从上述论述的合同解除的原因来看,也足见两人并非恶意违约,主观故意违约的恶意程度不高。另一方面,林卖家虽未能如约出售涉案房屋,但其收取何买家支付的定金及部分首期房款后,仍正常使用涉案房屋,且房屋价值目前处于升值阶段,不存在差价损失,其未能举证证明因此产生的实际损失,应承担举证不能的法律后果,现何买家请求调低违约金,综合本案上述情形,根据公平合理原则,法z院酌情调整何买家应支付的违约金为20万元为宜。合同约定守约方因追究违约方责任而支出的律师费由违约方承担,现林卖家为解决本案支出律师费33000元,要求何买家支付,符合合同约定,法z院予以支持。
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以上信息由专业从事二手房过户时间咨询的广州合拓于2024/5/5 12:08:33发布
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