广州开发商未取得竣工验收备案表，收楼了还能索赔逾期交楼违约金吗？
张静律师解答：可以，但只能索赔合同约定的交楼时间到实际收楼日之间的逾期交楼违约金。收楼后就视为放弃对收楼后的时间主张逾期交楼违约金了。
书节选：
认为:林某与大某公司签订的《商品房预售合同》合法有效。根据《建筑法》第六十一条规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”因此,竣工验收是房屋交付使用的必经环节,建设工程经竣工验收合格后,始具备交付使用的条件。于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此,房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表,即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。上述合同约定的交楼条件低于法定条件,大某公司直至2017年10月30涉讼房屋,应视为对交楼标准的让渡,故林某要求大某公司按照合同约定支付从2017年5月2日至2017年7月22日止的逾期交房违约金合法,予以支持。
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1、商品房不符合收楼条件，仍然收楼了还能索赔逾期交房违约金吗？
张静律师解答：不能了，只能要求赔偿实际损失了。
相关法条：
《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条：买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。
2、开发商能以购房人没有缴纳物业费抗辩逾期交楼吗？
律师解答：不能。
《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十三条：商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修、前期物业费等为由拒绝交付商品房的,不予支持。
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广州购房人未准时还款，开发商作为担z保人能解除预售合同吗？
张静律师解答：不可以。这是两个不同的法律关系，开发商作为担z保人还款后可向购房人追偿，但无权解除商品房预售合同。
判z决书节选：
法z院认为，因元某公司、袁某之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人之间存在银行贷z款担z保保证合同关系。商品房预售合同中,元某公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下;而袁某作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中,袁某已经依约支付了88524房款,元某公司庭审后陈述涉案房屋还有1319元面积差异款未付清,法z院认为袁某未支付该部分款项的行为并未构成根本违约,由袁某付清该部分款项即可,元某公司也已经将涉案房屋实际交付给袁某使用多年,双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成。至于袁某未按期偿还银行贷z款致使元某公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任,这属于元某公司原本应该预知的合同风险,其依此享有作为保证人承责后依法向债务人袁某进行追偿的权利。元某公司以袁某违反商品房预售合同为由,诉请解除双方之间的商品房预售合同,缺乏事实和法律依据，法z院不予支持。
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广州借名买商品房能直接起诉开发商过户到自己名下吗？
张静律师解答：如果有签订借名买房协议，法律关系简单明确的话就可以。如果未签订借名买房协议，法律关系还需要证明可能就不会在一个案件里处理，需要打两次官司，即先登记在名义买房人名下，真实买房人再起诉名义买房人过户。如下面这个案件，就认定法律关系清楚明了，开发商将房屋登记在名义借房人名下，10日后名义借房人再配合变更登记至真实买房人名下。
书节选：
本院认为：朱某与泰某公司自愿签订的《商品房预售合同》合法有效。合同签订后，赵某代朱某向第三人泰某公司支付了全部房款，第三人泰某公司将房屋交付使用，但至今未办理不动产权证，已构成违约。现第三人泰某公司应协助朱某办理案涉的房屋不动产权证。案涉房屋已付清按揭房款，第三人某银行应协助办理案涉房屋的涂销手续。另根据朱某出具的《具结保证书》显示，朱某购买的案涉房屋的所有权和使用权属于赵某所有，赵某并出具原件核对，朱某并未到庭参加也未提供相反证据予以反驳，本院认可该《具结保证书》的真实性。结合《具结保证书》载明全部款项（含向银行按揭）均由赵某支付，及第三人陈述赵某以现金向其支付首期购房款，及赵某提供证据证明案涉房屋按揭款由其实际支付等事实，本院认为现有证据足以证明赵某和朱某之间就案涉房屋存在借名买房合同关系，赵某是实际购房人，朱某是名义购房人，赵某要求朱某协助将案涉房屋转移登记至其名下理据充分，本院予以支持。
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